Жилое в нежилое: вопросы перевода

SergienkoLawyers > Жилое в нежилое: вопросы перевода

 Если у любого практикующего юриста спросить, с каким законодательством, в какой отрасли возникает больше всего всяких ненужных нюансов, с которыми нужно очень долго и нудно разбираться, мы уверены, что в большинстве случаев получим всё один и тот же ответ: с жилищными законами больше всего возимся!

 

Тогда логичный вопрос отсюда — а почему? Ответ не менее прост, как и вопрошание: всё дело в архаичности и недоработке жилищно-правовых норм. Возьмём тот же Жилищный кодекс. Смотрим на дату принятия — тридцать четыре года тому назад, в 1983-м. Изменения, конечно же, вносятся, но они постоянно «разбрасываются» по иным законам, и, ясное дело, трудно их потом поискать для решения насущной проблемы. И эти же изменения, между прочим, не очень-то и касаются рассматриваемого в данной статье вопроса.

 

Вообще перевести жилое помещение в нежилое , в принципе, можно (хотя Кодекс говорит обратное — нельзя, только по ходатайству высших органов и решением местного совета, но не всегда. В большей мере — только если помещение стало непригодным для проживания. Тогда решается: или делать его нежилым, или же оно подлежит сносу вместе с домом). А вот вернуть всё «на круги своя» уже намного проблематичнее, чем думается на первый взгляд. Точнее — ничего подобного наш закон, к огромнейшему сожалению, не предусматривает! Поэтому много будет перипетий в таком случае: имеем мы жилое помещение, но в какой-то его части захотели открыть малюсенький офис (такое часто случается в домах с некоторым числом этажей). Но прошло время, решили вернуть к прежнему роду и виду. И тут начинается…

 

Теперь можем перейти к ключевому вопросу — как же учинить перевод жилого помещения в нежилое? Прежде разберёмся с видами наших помещений, чтобы потом было легче понять и разобрать.

 

Жилым помещением закон наш именует помещение, которое отапливается и каковое находится в наземном этаже. Оно существует для следующей цели: житьё круглый год. Наше помещение должно ещё соответствовать всем нормам по санитарии и гигиене (в вопросах, касающихся макроклимата и воздушной среды), по естественному освещению, по допустимым нормам звучания (ультра, инфра) и шума, вибрации, ионизирующему излучению, электро- и электромагнитным полям.

 

Теперь попробуем его отличить от нежилого. Нежилым помещением мы будем именовать помещение в составе дома для жилья. Но оно не будет ни в коей мере относиться к жилому фонду. То есть, в гражданском праве оно выступит в роли самостоятельного объекта соответствующих правовых отношений.

 

Как можно понять из того, что мы сейчас сказали, и из контекста четвёртой статьи нашего Жилищного кодекса, жилой фонд образуется из таких составляющих, как жилые дома и жилые помещения (а они, в свою очередь, составляют разные жилищные фонды — такие, как госжилой фонд, общественный жилой, жилищно-строительных кооперативов, частный, соцназначения). Сюда не войдут такие помещения (хотя они и входят в состав жилого дома), которые с самого начала не предназначаются для того, чтобы жить «всерьёз и надолго». Нужды могут быть разные — для быта, торговли, и иные, не связанные с промышленностью.

 

Итак, как мы сами убедились, перевод жилого помещения в нежилое  может учинить только местный орган. Впрочем, Кодекс ещё говорит, что этим может заняться и сам собственник. Но пригодные для жилья помещения трогать нельзя ни в коем случае нельзя (для выяснения (не)пригодности учиняется экспертиза). Опять же всё происходит лишь по решению местного совета, и только его одного. Как говорит ЖК (будем использовать аббревиатуру для удобства), «в исключительных случаях». А вот в каких именно и когда, — он нам раскладку никакую не даёт. И как всё должно пройти (чтобы «без сучка и задоринки») — никто не знает, ведь ничего не указано опять-таки. Поэтому у себя на месте каждый орган устанавливает свои правила, нормы и порядок. И случается так, что они действуют по несколько годов. Значится, можно сказать, что эти же органы «на местах» должны заняться переводом и нежилых помещений в жилые, то есть в данном случае принимать решения по таким делам. Кстати сказать, таким правом пользовались не один раз и не два. Но должен быть общий док, нормативно-правовой акт, который бы чётко давал нам всю «кухню» перевода жилого помещения в нежилое и наоборот.

 

Поэтому очень многие спецы по этому вопросу полагают, что собственникам можно было бы дать исключительное право переоборудовать нежилое помещение в жилое. И ведь правда, если имеется салон красоты или маленький магазинчик-«забегаловка», но они стали потихоньку, постепенно терять популярность или стало слишком накладно содержать своё «детище», то почему бы самому, не бегая ни в какие инстанции, сделать это? Главное — не нарушать права и свободы иных совладельцев и соседей. Но это, к сожалению, лишь в мечтах…

 

Перейдём теперь от мыслей к делу. Итак, перевод жилого в нежилого сможет иметь место, когда:

 

  1. Наше помещение располагается на первом этаже многоэтажного дома (может быть ещё и подвал, даже полуподвал. Под ними тоже бывают нежилые помещения). Если помещение, которое мы хотим перевести в разряд нежилых, выше первого этажа, то нужно, чтобы и на первом было всё нежилым.
  2. Такое помещение не должно быть никоим образом обременено третьими лицами (не может быть запрета на отчуждение, ареста и тому подобных явлений).
  3. Квартиры (жилые) могут переводиться в нежилые (например, в тот же офис) только, если там ни один человек не зарегистрирован.
  4. Такое помещение не должно являться составной частью жилого, а также в нём не может проживать собственник или кто-либо ещё.
  5. В доме, где будет нежилое помещение, не должно быть каких-либо недочётов. Он не должен быть аварийным, подлежать сносу, реконструироваться, быть в состоянии капитального ремонта (одно из всего указанного, хотя это зависит от ситуации; главное, чтобы дом не рухнул).
  6. Можно сделать ещё один вход.

 

Переводят жилые помещения в нежилые двумя путями:

 

  1. Если помещение не пригодно для проживания.
  2. Когда полностью изменяется фундаментальное назначение (исключение среди прочего).

 

Но есть и несколько досадных, так сказать, исключений из общего правила

 

  1. Невозможно никак перевести жилое в нежилое для нужд промышленности.
  2. Также запрещено переделывать из жилого в нежилое стройку, если оно является памятником архитектуры.

 

Какие документы нам же потребуются для переделки в нежилое помещение?

 

  1. Нотариально подтверждённые ксерокопии доков, говорящих о праве собственности на помещение.
  2. Справка от БТИ об износе дома (измеряется процент физического износа).
  3. Заключение от проектного института о техсостоянии дома для проживания.
  4. Техпаспорт (дом, квартира, что имеем в данном случае).
  5. Справка от ЖКХ (или как сейчас в большей мере — от ОСББ), что в данном доме (квартире) никто не живёт и не зарегистрирован.

 

Таким образом, смена целевого значения помещения нашего будет выглядеть так:

 

  1. Собственнику прежде понадобится идти в исполком горсовета (или такового в селе, посёлке городского типа) и писать заявку с просьбой разрешить перевод жилого помещения в нежилое. При этом надо будет указать грядущее целевое значение помещения.
  2. К этой заявке прилагаем все доки, указанные выше.

 

Если будет получен утвердительный ответ, исполком должен выдать решение об этом. И там же будет прописано, что нужно будет совершить после утверждения. Проводится техэкспертиза, получается согласование с органами по вопросам градостроительства и архитектуры, с службами по вопросам санитарии и пожарными тоже, и, наконец, владельцами дома.

 

И вот все согласования отдаются исполкому. После он же примет решение о переводе жилого в нежилое. И, основываясь на указанном решении, понадобится в установленном порядке утвердить своё право собственности на нежилое уже помещение в Госрегистрслужбе.