Выкуп земельного участка

SergienkoLawyers > Выкуп земельного участка

Выкуп земельного участка может осуществляться как физическими, так и юридическими лицами вне зависимости от его размера.

 

Государственные органы, Совет министров Крыма, органы местного самоуправления продают государственные/коммунальные участки или прав на них гражданам, юридическим лицам и странам. Такая конкурентоспособная продажа проходит в форме аукциона, о чём скажем позднее.

 
Выкуп земельных участков государственной (кроме объектов на приватизацию) и коммунальной собственности гражданам и юридическим лицам контролируется местными госадминистрациями, Советом министров АРК или местными органами в отношении граждан и юрлиц.

 
Продажа гражданам и юрлицам участков с объектами на приватизацию проводится региональными отделениями и представительствами Фонда госимущества.

 
Граждане и юридические лица, желающие осуществить выкуп земли в собственность , заявляют (ходатайствуют) в соответствующий орган власти или орган приватизации, где следует указать местоположение участка, целевое назначение, размеры и площадь, согласие на заключение договора об оплате авансового взноса в счет оплаты цены земли.

 
Нужно приложить такие документы:

  •  документ о праве пользования участком (если есть) и документы о праве собственности на недвижимость на нём же (если имеются);
  •  копия учредительных документов для юрлица, а для гражданина — копия документа о личности.

 

Орган власти, куда подано заявление, месяц рассматривает заявление (ходатайство). Он или принимает решение о разрешении на разработку проекта землеустройства по отводу участка (если нет) и/или о проведении экспертной денежной оценки участка (кроме площади более 50 гектаров для открытых спортивных и физкультурно-оздоровительных сооружений) или об отказе в продаже.

 

Отказ может быть, если имеется:

  1. отсутствие необходимых документов;
  2. недостоверные сведения в документах;
  3. субъект предпринимательской деятельности — банкрот или его деятельность прекращена;
  4. запрет на передачу участка в частную собственность;
  5. отказ от договора об оплате авансового взноса в счет оплаты цены земельного участка.

Решение о продаже участка — основа для договора его купли-продажи, который нотариально заверяется. Оформление государственного акта на право собственности на участок и его регистрация осуществляются на основании документа об оплате или об уплате первого платежа (если рассрочка).

 
Цена участка — по экспертной денежной оценке, проводимой субъектами оценочной деятельности в сфере оценки земель, по заказу органов власти. Цена земельного участка площадью более 50 гектаров для размещения открытых спортивных и физкультурно-оздоровительных сооружений определяется по нормативной денежной оценке в технической документации. Работы финансируются авансом покупателя и не может быть больше 20 процентов стоимости участка.

 
Сумма авансового взноса засчитывается в цену продажи участка. В случае отказа покупателя от заключения договора купли-продажи земельного участка она не возвращается.

 
Расчеты за приобретение земельного участка могут быть в рассрочку по соглашению сторон, но не более чем на пять лет.

 
Решение об отказе продажи земельного участка можно обжаловать в судебном порядке.

 

Однако нужно учитывать особенности порядка выкупа земельного участка иностранными государствами и юридическими лицами (ЮЛ).

 
Выкуп земельных участков, кроме таких, где есть объекты на приватизацию, иностранными государствами и иностранными юрлицами осуществляется по согласованию с Кабмином и Верховной Радой.

 
Выкуп земельных участков , где имеются объекты, подлежащие приватизации, осуществляются иными странами и иностранными юрлицами с помощью территориальных отделов Фонда госимущества по согласованию с КМУ.

 
Если таковыми участками владеют территориальные общины, то выкуп их возможен с помощью соответствующих советов по согласованию с КМУ.

 
Продажа земельных участков, находящихся в собственности территориальных общин, иностранным государствам и иностранным юридическим лицам осуществляется соответствующими советами по согласованию с Кабинетом Министров Украины.

 
Выкуп земли у государства и территориальных общин осуществляется иностранными юрлицами, если они зарегистрируют постоянное представительство с правом ведения хозяйства в Украине.
Выкуп земельного участка иностранными государствами может быть совершён после подачи ходатайства в Кабмин.

 
Иностранные юрлица, желающие выкупить участок, подают ходатайство в Совмин АРК, городскую госадминистрацию или совет и орган приватизации. Добавляются: документ о праве собственности на недвижимость на этом земельном участке, копия свидетельства о регистрации этим юрлицом постоянного представительства с правом ведения хозяйства в Украине.

 
Такие ходатайства рассматриваются советами после согласования с КМУ (так же — и в момент продажи участка).

 
Ходатайства о продаже участков в государственной собственности с объектами на приватизацию рассматриваются органами приватизации после согласования с КМУ (то же самое — и при продаже).

 

Имеются отдельные положения по поводу выкупа земли у государства для товарного сельскохозяйственного производства. Их могут выкупить, прежде всего, граждане Украины с сельскохозяйственным образованием или опытом работы в сельском хозяйстве, проживающие на территории данного местного совета (возможно также ведение товарного сельскохозяйственного производства) и органы местного самоуправления. Могут также выкупать и украинские юрлица при условии занятия сельскохозяйственным производством.

 
Также украинские граждане и юрлица могут приобрести в собственность земельные участки на основании мены, ренты, дарения и унаследования.
Как переходит право собственности на земельный участок? С помощью соглашения о таком переходе. Оно должно быть письменным и нотариально подтверждённым.
Соглашение содержит такие реквизиты:
— стороны (ФИО гражданина, название ЮЛ);
— вид соглашения;
— предмет (место расположения участка, площадь, целевое назначение, угодья, правовой режим);
— документ о праве собственности на участок;
— отсутствие запретов на отчуждение земли;
— отсутствие/наличие ограничений по использованию участка (залог, аренда, сервитуты);
— договорная цена;
— права и обязанности сторон;
— кадастровый номер участка;
— момент перехода права собственности.
Также нужно приложить государственный акт на право собственности на земельный участок, который отчуждается (или отчуждался).

 

Нужно сказать и о залоге земельного участка.
В залоге могут быть участки государственной, коммунальной и частной собственности, в том числе такие права на них: аренды, пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), пользования чужим земельным участком для застройки (суперфиций). Право на залог имеют только банки.

 
Залог возможен лишь при наличии или присвоении участку кадастрового номера.
Земельный участок в общей собственности (или право совместной аренды), может быть передан (передано) в залог с согласия всех совладельцев (соарендаторов).

 
Часть участка (или право на её) идёт в залог после выделения ее в натуре (на местности) в соответствии с документацией по землеустройству.

 

Следует отметить, что выкуп земли у государства, равно как и прав на неё и недвижимости на не й возможен только после продажи их отдельными лотами на конкурентных началах (земельных торгах). Но есть и исключения:

  • наличие недвижимости в собственности физических/юридических лиц (самое популярное исключение);
  • использование участков для пользования недрами и специального водопользования при наличии разрешения;
  • использование земельных участков под культовыми зданиями;
  • строительство объектов с помощью государственного/местных бюджетов;
  • предоставление участков предприятиям, учреждениям и общественным организациям в сфере культуры и искусств под творческие мастерские;
  • предоставление участков в аренду для реконструкции устаревшей застройки, для строительства социального и доступного жилья после конкурса;
  • размещение иностранных дипломатических представительств и консульских учреждений, представительств международных организаций;
  • предоставление участка, выкупленного для общественных нужд или принудительно отчужденного по мотивам общественной необходимости;
  • предоставление государственных/коммунальных участков нужд частного партнера в рамках государственно-частного партнерства;
  • предоставление участка вместо выкупленного для общественных нужд или принудительно отчужденного по мотивам общественной необходимости, возврат его бывшему владельцу/наследнику (правопреемнику), если такой необходимости нет;
  •  строительство, обслуживание и ремонт объектов инженерной, транспортной, энергетической отрасли, связи и дорожного хозяйства (кроме дорожного сервиса);
  • строительство объектов обеспечения жизнедеятельности населённых пунктов (мусороперерабатывающих объектов, очистных сооружений, котельных, кладбищ, противоэрозионных, противооползневых и противоселевых сооружений);
  • передача гражданам земельных участков для сенокоса и выпаса скота, для огородничества;
  • передача участка в случае бесплатной приватизации;
  • безвозмездная передача участков участникам боевых действий;
  • предоставление участков субъектам хозяйствования – инвесторам в Крыму (после реализации такого инвестиционного проекта);
  • передача участка общего пользования садовому обществу и дачному кооперативу;
  • возобновления договоров аренды;
  • аренда, концессия имущественных комплексов и недвижимости, расположенного на государственных/коммунальных участках;
  • аренда участков индустриальных парков управляющими компаниями этих парков;
  • предоставление земельных участков зоны отчуждения и зоны обязательного отселения территории, подвергшейся радиоактивному загрязнению вследствие Чернобыля.

Выкупаются земельные участки так:

  1. вначале подаём заявление с документами для согласия на разработку проекта землеустройства;
  2. потом заключаем договор об оплате взноса (аванс) в счет будущей оплаты стоимости земли;
  3. получаем разрешение на проект землеустройства (если его нет);
  4. занимаемся разработкой и согласованием проекта;
  5. осуществляется госэкспертиза проекта;
  6. проводится денежная оценка земельного участка;
  7. принимается решение о согласии на продажу участка (и на договор купли-продажи);
  8. подписываем данный договор и подтверждаем нотариально;
  9. получаем извлечение из Государственного земельного кадастра (после оплаты полной стоимости).

Как оформить арендованную землю в собственность ?

Арендатор может приобрести арендованный земельный участок (соответственно, выкупается право аренды земельного участка ) и имеет преимущественное право на его приобретение, если он платит цену,
по которой он продается, а в случае продажи на аукционе — если его предложение равно крупнейшему из предложенных участниками аукциона.

 
Арендодатель обязан уведомить письменно арендатора о намерении продать землю третьему лицу с указанием цены и условий, на которых она продается.

 
Если арендатор отказывается от своего преимущественного права на приобретение арендованного земельного участка, то все права и обязанности арендодателя переходят к новому владельцу этого участка.
Нельзя отчуждать государственные или коммунальные арендованные земельные участки без согласия арендатора.

 
Арендатор может купить арендованную землю, если на это согласится арендодатель.