Продление договора аренды земельного участка

SergienkoLawyers > Продление договора аренды земельного участка

Продление договора аренды земельного участка

 

В одной из недавних статей мы касались вопроса аренды земли, правда, лишь у государства.
Возникнет у многих пользующихся таким правом вопрос следующий: а можно шли как-то продлить срок земельной аренды? А то выходит такая ситуация: заключили, к примеру, договорённость на, скажем, пятнадцать лет, а потом подумали-решили: нет, срок малый, продлевать понадобится. И что делать с таким положением вещей? Можно ли увеличить срок действия аренды? На что опираться, обосновывая продление аренды?
Ещё бывает и такое: Гражданский кодекс «пишет», что договор аренды может учиняться на максимальный (граничный) срок. Больше — ничего. В дополнительные законы заглянет далеко не каждый рядовой гражданин. И на этой почве тоже могут возникнуть всякие перипетии.
Ведь аренда является одним из самых распространённых гражданских правоотношений, каковым оно было всегда, а тем более — сейчас, учитывая наши реалии. Ещё здесь достаточно легко и просто разобраться с правовым статусом сторон (арендодателя — дающего землю и владеющего ею, арендатора — получившего её, владеющего и распоряжающегося ею же), да и выгода всегда имеется (что использовалось и в древние времена).
Как видим, в большинстве случаев стороны просто пренебрегают основными положениями арендного договора, одно из которых — срок действия его. Либо вообще не обращают внимание на такое понятие, как «максимальные (граничные) сроки», либо вопрос сроков как таковых просто отбрасывают. Зачастую это всё делается «на авось», на честное слово. Но не факт, что это слово потом одна из сторон вспомнит — начнёт требовать учинения чего-либо протиправного. Что не так просто оспорить в суде и доказать в процессе.
Поэтому на случай всегда нужно чётко и грамотно прописывать все положения данного договора. В особенности — возможность отказаться, продлить или возобновить эту договорённость. На юридическом языке вероятность продления договора называется пролонгацией договора аренды, в нашем случае — земельного участка.
Для урегулирования таковых правовых вопросов у нас имеется специальный Закон, который так и называется — «Об аренде земли».
Прежде, нужно сказать, что продлению договора аренды земельного участка не посвящена отдельная статья. Хотя прямо противоположное мы встречаем в иных наших правовых актах.
Сразу можно будет услышать, что наше законодательство, как обычно, слишком архаично и не понятно!

 
Дело совсем в ином — законодатель посчитал, что понятие продления договора аренды земли вполне соотносится с понятием возобновления такого арендного договора. А возобновлению посвящена отдельная статья закона об аренде, а именно — тридцать третья (срокам действия договорённости — девятнадцатая).
С этим нельзя не согласиться, ведь, идя на, в данном случае, на продолжение нашей договорённости, мы, по сути, будем договариваться о совсем ином. Объект останется таким же — земля, земельный участок, но будет меняться его (объекта) место в договорённости, его правовой статус.

 

 

Срок договора аренды земельного участка.

 

Вообще, стороны сами в процессе учинения такой договорённости выбирают срок, на который она будет действовать. Но он не может быть больше пятидесяти лет. Это касается всех арендодателей и арендаторов.

 
Помним, что в аренде может быть и участок, который брался для стройки того или иного объекта (таково его целевое значение). После того, как этот объект будет завершён и сдан в эксплуатацию (то есть будет запущен; его потребуется ещё и обслуживать), арендный договор может быть прекращён по решению сторон. Но может быть и продлён, иначе — возобновлён, о чём мы сказали раньше. На возобновление договорённости в первую очередь имеет право добросовестный арендатор (то есть такой, который честно, порядочно и в срок выполнял свои обязанности по договору). Договор может быть продлён (возобновлён) опять же до пятидесяти лет.
Для земель под товарный сельхоз, фермерство, личный сельхоз срок может быть от семи лет и выше. Если сопряжено с проведение гидротехмелиорации, то аренда может быть от десяти лет и более (при этом арендатор будет обязан инвестировать в эту мелиорацию и заниматься эксплуатацией объектов на таком участке).
При передаче сельхозугодий в аренду для разработки нефте- и газоурочиш при расчётах срока аренды учитываем время стройки необходимого оборудования и его эксплуатации на таком участке.
Управитель наследства имеет право дать в аренду имущество под своим управлением (то есть участок), но это возможно лишь до госрегистрации права собственности наследника на него или до судебного решения о признания наследства отмершим (что обязательно прописываем в договоре аренды).
Если срок договора аренды земельного участка кончился в момент смерти арендодателя или после неё, то договор считается обновлённым (продолженным) до момента госрегистрации права собственности наследника либо территориальной громады на такой участок земли.

 

 

Теперь можем перейти к самым интересным моментам пролонгации договора аренды.
Учтём такое: коли арендатор захочет воспользоваться преимущественным правом и продлить договор, ему потребуется об этом уведомить арендодателя. Срок уведомления обычно прописывается в договорённости, но он не может превысить таковой истечения самой арендной договорённости (не позднее, чем за месяц до окончания). Посему понадобятся письма-сообщения. Их арендатор добавит к проекту дополнительного соглашения.
Итак, для возобновления арендного договора всегда снадобятся:

 

  1. Письмо-уведомление о таком предложении.
  2. Проект допсоглашения по нашему договору.

Учитывая электронизацию и технизацию нашей жизни, в принципе, можно воспользоваться услугами сети Интернет. Самое главное — чтобы письмо-уведомление в нужном формате обязательно дошло до другой стороны. А ещё лучше — использовать всё-таки традиционные методы.
Ещё один важный момент по пролонгации арендного договора: можем изменить и сами условия нашего первоначального договора в процессе учинения допсоглашения, что мы закрепим в нём же. Не забываем об арендной плате — это самое главное в нашем договоре, ибо на ней и стоит аренда. Если не достигнем компромисса по поводу платы — договор наш действовать не будет.
После получения такого письма арендодатель за месяц его просматривает и даёт ответ в таком же виде, как получил письмо. Он должен проверить это письмо на соответствие «букве законодательства», дорабатывает условия будущего соглашения. Если земля государственная или коммунальная — арендодатель примет решение о предоставлении земли в аренду и подпишет допсоглашение о возобновлении договора. В ином случае — только допсоглашение. При возражениях арендодатель отправит письмо-уведомление со всеми указаниями.
Что интересно — у нас отсутствует автоматическое продление договора аренды земли, если не имеется возражений у сторон. В любом случае возобновляем. Ещё скажем — если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока и за месяц от арендодателя не поступало никаких возражающих писем, договор считаем возобновлённым.
В последнем случае продление аренды земельного участка будет опять же через допсоглашение о возобновлении договора, которое учиняется:

 

  • Владельцем участка (частная собственность).
  • Уполномоченным руководителем исполоргана или местного органа без принятия решения о возобновлении (если речь ведём о госземлях или таковых коммунальных). Руководитель органа, который и подпишет допсоглашение со своей стороны по поводу госучастка или его же коммунального, будет определён решением этого же органа.
  • Хотя судебная практика ясно скажет нам о совершенно другом положении вещей здесь — автоматическое продление аренды земельного участка не возможно при любых обстоятельствах и требует решения органа о возобновлении договора.

Допсоглашение о возобновлении, что достаточно важно для продления договора аренды земли, полагается заключить сторонами в течение месяца в обязательном порядке.
Также помним о реакции на отказ или затягивание по непонятным причинам учинение допсоглашения одной из сторон — сразу же немедля идём в суд.
Если мы займёмся передвижением границы участка или захотим сменить его целевое значение, то здесь возобновление арендного договора произойдёт в порядке получения такой земли в аренду.
Итак, подведём итоги рассмотрения нашего вопроса. Для возобновления нашего арендного договора (иными словами — продления) обязательно и всегда должны иметь место такие юридические факты:

 

  1. Арендатор продолжает пользоваться выделенной землёй.
  2. Стороны добросовестно, по договорённости, исполняют свои обязательства по всем меркам.
  3. Не имеется письменного уведомления арендодателя об отказе возобновлять соглашение.
  4. Орган местного самоуправления / исполнительной власти в результате рассмотра обращения арендатора принимает решение о возобновлении договорённости (касательно земель государственных или коммунальных — территориальных громад).
  5. Стороны учиняют соответствующее соглашение (новый арендный договор / дополнительное соглашение к существующему договору), подлежащее госрегистрации.

 

Если говорить о ценах на услуги — то потратиться надо будет разве что на юруслуги (консультация).