Правовой аудит (Due Diligence)

SergienkoLawyers > Правовой аудит (Due Diligence)

Due Diligence объектов недвижимости

 

В данной статье мы говорим об одной очень важной вещи, которая, по нашему обоюдному мнению, всегда должна быть первее мысли о покупке любого объекта недвижимости.

 

 

Ведь, наверное, никому не захочется приобрести такой объект, желанный в течение стольких долгих лет, и потом узнать, что, оказывается, кто-то за него судятся… Или – запрещено с ним обращаться как с объектом права собственности по решению суда… И так далее.

 

 

Можно вспомнить историю, которую автор этой статьи недавно услышал. Старушка, которой больше семидесяти лет, продала свою квартиру в Киеве более десяти лет назад. И переселилась в домик под Киевом. Но каким-то макаром ей вешают чужие долги, причём с той самой квартиры, которую она забыла, как давно минувший сон. Как — неясно.

 

Конечно, это дело связано с продажей объекта недвижимости, но об этих тонкостях нужно знать каждому — на всякий случай.

 

Всем, конечно, хочется — купить то, что нравится больше всего, «на свой вкус», так сказать, оформить на купленное на средства, накопленные тяжким трудом, и спать спокойно.

 

Поэтому для облегчения наших душ имеется интересная вещь, а именно — правовой аудит под названием «Юридический Due Diligence объекта недвижимости».

 

Расшифруем эти понятия.

 

Аудит иными словами звучит как проверка чего-либо (например, деятельности организации) или кого-либо (чем занимается, как выполняет порученную работу). Правовой аудит — это тоже проверка, но уже в более узкой сфере — юридической — и только тех или иных объектов / правовых субъектов.

 

Due diligence audit (переводится по-нашему как «должная добросовестность, её обеспечение») — это полное и всестороннее исследование объекта недвижимости, его проверка для максимально объективного мнения о нём же. Здесь же и проводится оценка всех рисков во время покупки его. Иначе говоря — это юридическо-правовая экспертиза документального закрепления нашего объекта недвижимости.

 

То есть, наш юридический аудит призван не только посмотреть на сам объект (хорош ли, площадь, объём), но и полностью и всесторонне изучить его историю: когда построился, вводился в эксплуатацию, кому давался или продавался, на основании каких документов. Мы смотрим, где есть такие доки. И тому подобное. Нужно выяснить всё в деталях, ведь такие «переломные» моменты могут сыграть немаловажную роль в покупке и, быть может, вызвать даже дополнительные затраты у будущих владельцев. И риски в том числе. А мы же не хотим иметь с таким дело, не так ли?

 

Итак, правовая экспертиза недвижимости ставит перед собой таковые вопросы:

 

  1. Прежде, какая история имеется у нашего объекта недвижимости?
  2. Есть ли какие-то доки для того, чтобы подтвердить право собственности продавца на такой объект?
  3. Может ли случиться такое, что у будущего собственника появятся риски — как потенциальные, так и реальные — однажды потерять купленное, о чём, может, мечтали много-много лет?
  4. Нет ли часом на земельном участке или сооружении, стоящем на нём (а может, одновременно и за тем, и за другим), ипотеки от банка, арестов или обязательств, связанных с залогом?
  5. Являются ли официальными, то есть узаконенными, все стройки на данном участке?
  6. Как зарегистрирован участок: есть ли у него кадастровый номер (без которого, как известно, ни одну сделку совершить вообще невозможно) или же за ним имеется госакт о праве частной собственности на землю (зелёного или красного цветов)?
  7. Если ли какая-то инфа об участке в Госземкадастре (ГЗК)? При наличии её — не были ли допущены ошибки при вбитии всего в кадастр? Чтобы потом не было никому не нужных и чрезмерно долгих судебных разбирательств. Ещё очень важно здесь выяснить все вопросы, связанные с пересечением границ нашей земли с другими — то есть, чтобы они были чётко оформлены документально и закреплены в натуре. Опять же — никому ведь не хочется из-за этого вечно жить в напряжении с соседями, правда? Это тоже может навредить как нашему due diligence audit, так и всему делу в общем.
  1. Нет ли случайно какого-либо запрета отчуждать, продавать, сдавать в аренду, залогать наш желанный объект? Запретить всё это, как знают все, может лишь суд своим решением.
  2. Доки на недвижимость у продавца. Внимательно на них смотрим и их изучаем — ничего ли нет подозрительного? Поскольку, если что увидим не то, переоформление и приведение их в порядок заберёт у нас наше драгоценное время и просто лишит нас возможности быстро договориться и провести всю нужную госрегистрацию.
  3. Ещё очень важный момент в юридическом аудите — что же, в конце концов, выбрать: а) недострой на садовом / дачном участке, чтобы потом им распоряжаться, как захочешь, или б) всё-таки уже готовое и используемое долгое время (ведь на достройку тоже средства потребуется). Хоть и древние римляне говорили: «Tertium non datur» (третьего не дано), но тут будет интереснейшее исключение и, быть может, самый лучший выход из создавшегося положения: «Наверно, лучше взять такой участок, где вообще ничего не имеется. Вот, купил его, оформил, как надо, и делаешь с ним всё, что заблагорассудится: хочешь – домик построишь, хочешь – свой огородик сделать вместе с садом фруктовым, чтобы меньше по рынкам и супермаркетам лазить: травиться неохота. Для себя, для семьи же…». Но всё, конечно, зависеть будет от нас, покупателей.

 

Вопросов, конечно, ставится очень много перед юридическим Due Diligence. Но, с другой стороны, все тонкости нуждаются в исследовании и уточнении в каждом пункте. Юридический аудит может проводиться специальной правовой группой из аудиторов, оценителей и юристов, но при необходимости могут быть подключены и судебные эксперты в области строительства (такие, кстати, достаточно часто фигурируют в гражданских делах, связанных с установлением границ общего дома между соседями или с нарушением права пользования соседями, иначе — самоуправство).

 

Правовая группа проведёт правовую экспертизу недвижимости как полагается, ведь это входит в её обязанности. Но то, о чём мы поведаем ниже, далеко не всё. Ведь нужно смотреть на ситуацию, имеющую место быть у нас. Тогда и наш правовой аудит принесёт лишь одну пользу — не больше, не меньше.

 

Итак, поехали!

 

  1. Проведение консультаций по всем вопросам, возникшим по недвижимости.
  2. Организация и учинение полного, всестороннего и чёткого правового и строительного аудита по нашему объекту.
  3. Юридически анализируются все риски, которые могут объявиться во время учинения сделки по недвижимости.
  4. И проконсультируют, и помогут при выборе единственного верного вида договорённости (будут учтены как особенности, так и история объекта. Не забудут и о налоговых обязательствах, которые обязательно появятся в будущем после всего).
  5. Проанализируются и проверятся в нашем юридическом аудите доки на недвижимость, пребывающие в руках у продавца.
  6. Ещё в правовой экспертизе недвижимости обязательно будет исследован объект недвижимости на предмет соответствия нормам и правилам по строительству и архитектуре (для этого работают эксперты с сертификатами и профильной работой по архитектуре, строительству, геодезии, землеустройству, проектированию и инженерии).
  7. Во время правового аудита будет обращено внимание на историю объекта (то есть проверят инфу обо всём во всех реестрах — кадастр, запреты, ограничения, ипотеки, сделки и т. д.).
  8. Будет разработана оптимальная схема для поиска и покупки нужной недвижимости, а ещё — чёткий алгоритм реализации этого дела.
  9. В юридическом аудите, среди прочего, важна помощь в оформлении доков на недвижимость, когда мы по договорённости станем её хозяевами. Это и оформление права собственности, и получение кадастрового номера на участок, и получение выписки из ГЗК.
  10. Правовые группы ещё помогают в госрегистрации, в снятии и оформлении ипотеки, ограничений в пользовании недвижимостью.
  11. Занятие сменой целевого значения участка, если нужно будет.
  12. Присутствие в переговорах с продавцом.
  13. Консультации с обеими сторонами купли-продажи по налогообложению. Если юридический аудит закончится успешно и будет решено оформить сделку по всем правилам и нормам, правовая группа сможет ещё обеспечить юридическое её сопровождение.
  14. Представительство интересов, помощь по объекту недвижимости во всех судебных инстанциях.

 

Если говорить о стоимости таких услуг правовой группы, то это лучше узнавать лично у них, ведь цены различаются в зависимости от региона и места такой группы на рынке услуг (её известности).