Перепланування житлового будинку

SergienkoLawyers > Перепланування житлового будинку

Согласно стст. 100, 152 Жилищного кодекса Украины переоборудование и перепланировка жилого дома (квартиры), принадлежащего гражданину на праве частной собственности, осуществляются с разрешения исполнительного комитета местного совета народных депутатов. Не допускается ухудшение технического состояния жилых домов.

Перепланировка (переоборудование) квартир и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах должно соответствовать проектной документации, строительным нормам и правилам, выполняться согласно Правилам пользования помещениями жилых домов, утвержденных постановлением Кабинета Министров Украины45 от 24.01.2006, согласно приказа Государственного комитета Украины по вопросам жилищнокоммунального хозяйства76 «Об утверждении Правил содержания жилых домов и придомовых территорий» от 17.05.2005, п.3.2 раздела 3 Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины127 от 24.05.2001, ДБН.3.222009 «Жилые дома. Реконструкция и капитальный ремонт».
Рассмотрим, что же такое перепланировка и/или переоборудование.

Переоборудованиеэто устройство в отдельных квартирах многоквартирных домов индивидуального отопления и другого инженерного оборудования, перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов, устройство и переоборудование туалетов, ванных комнат, вентиляционных каналов.

Перепланировка. К элементам перепланировки жилых помещений относятся: перенос и разборка некапитальных перегородок, перенос и устройство дверных проемов без вмешательства в несущую часть стены, межэтажные перекрытия и другие несущие конструкции дома, устройство и переоборудование тамбуров.
Работы по перепланировке и/или переоборудование квартир в многоквартирных жилых домах выполняются только при наличии разрешения на такую перепланировку и/или переоборудование исполнительного комитета Славутичского городского советав противном случае перепланировки и/или переоборудование является самовольным. Согласно ст. 150 Кодекса Украины об административных правонарушениях, выполненное самовольное (без соответствующего разрешения) перепланировки и/или переоборудования жилых и нежилых помещений многоквартирных жилых домов влечет предупреждение или наложение штрафа на граждан от одного до трех необлагаемых минимумов доходов граждан (на сегодня это от 17 до 51 грн) и предупреждение, на должностных лицналожение штрафа от трех до семи необлагаемых минимумов доходов граждан то есть от 51 до 119 грн). Согласно ч.3 ст.100 Жилищного кодекса Украины, собственник (наниматель), который осуществил самовольную перепланировку и/или переоборудование жилого или нежилого помещения в многоквартирном жилом доме, обязан за свой счет привести помещение в прежнее состояние согласно проекту.

Для того, чтобы получить разрешение на перепланировку и/или переоборудование, заказчику необходимо обратиться за согласием к балансодержателя (муниципального предприятия «Жилищнокоммунальный центр» или объединения совладельцев многоквартирного дома), а после получения согласияподать документы исполнительного комитета Славутичского городского совета на имя городского головы. Согласно п. 1.4.5 приказа Государственного комитета Украины по вопросам жилищнокоммунального хозяйства76 «Об утверждении Правил содержания жилых домов и придомовых территорий» от 17.05.2005, к заявлению о предоставлении разрешения на переоборудование или перепланировку, в случае необходимости, могут подаваться следующие документы:

копия свидетельства на право собственности или договора найма (аренды) помещения;
копия поповерхових планов, заверенных в установленном порядке;
проект переоборудования или перепланировки жилых и нежилых в многоквартирных жилых домах помещений;
согласие владельцев, совладельцев (нанимателей) или уполномоченных ими лиц на переоборудование и перепланировку помещений, находящихся в их совместной собственности.

После получения соответствующего решения исполнительного комитета Славутичского городского совета о предоставлении разрешения на перепланировку и/или переоборудование заказчик может начинать строительные работы по перепланировке и/или переоборудования в соответствии с проектом. После проведения перепланировки и/или переоборудования заказчику необходимо обратиться в департамент бюро технической инвентаризации коммунального предприятия «Агентство регионального развития» для получения нового технического паспорта объекта.

При проведении перепланировки и/или переоборудование не допускается:

нарушения прочности или разрушения несущих конструкций дома, ухудшения целостности и внешнего вида фасадов;
вмешательство в целостность межэтажного перекрытия, объединение квартир по вертикали с полной или частичной разборкой межэтажных перекрытий многоквартирных домов;
нарушение или демонтаж несущих опор, стен и балок многоквартирных домов;
нарушение или демонтаж вентиляционных коллекторов, противопожарных устройств;
оборудование санузла и кухни над или под жилыми помещениями квартир многоквартирных домов;
уменьшение общей жилой площади жилого помещения, в результате чего граждане могут нуждаться в улучшении жилищных условий;
замена в многоквартирных домах санвуіви и кухонь в жилые комнаты и наоборот;
нарушения целостности внутридомовых систем электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, перенос отопительных приборов на лоджии и балконы;
устраивать пристройки к первым этажам многоквартирных домов в виде веранд, террас, хозяйственных помещений квартир и т. п;
объединять, расширять лоджии и балконы с помещениями квартир многоквартирных домов путем разборки внешних стен;
присоединять к квартир вспомогательные помещения общего пользования домов (общежитий), таких, как холлы, коридоры, подвалы и тому подобное.

Запрещается перепланировка под жилые квартиры помещений в подвальных, подземных, технических этажах, в нежилых помещениях общего пользования многоквартирных домов и общежитиях.
При перепланировке запрещается перегружать балкон путем устройства его ограждения с кирпичной кладки.

Работы по перепланировке и/или переоборудование квартир проводятся с соблюдением правил добрососедства с учетом законных прав и интересов жильцов соседних квартир. Споры, возникающие во время проведения работ по перепланировке и/или переоборудование квартир многоквартирных домов и общежитий, решаются путем переговоров между участниками спора или в судебном порядке.

Согласно п. 3.2 раздела 3 Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества, не относится к самовольному строительству для квартир многоквартирных жилых домов, общежитий:

перепланировки, связанные с увеличением жилой или подсобной площади за счет демонтажа перегородок без нарушения капитальных несущих стен, несущих конструкций, опор, балок за счет площадей коридоров и вспомогательных помещений;
устройство или закрытие дверных (оконных) проемов в внутренних некапитальных стенах (перегородках);
устройство перегородок в подсобных помещениях;
демонтаж или устройство шкафов, антресолей, кладовых;
демонтаж каминов, печек, печей (без перекрывания вентиляционных шахт, дымоходов);
уменьшение площадей за счет утепления, отделки стен;
перестановка инженерного и сантехнического оборудования в пределах предназначенных помещений;
остекление балконов и лоджий, кроме домов, которые занесены в Государственный реестр недвижимых памятников Украины.

Напоминаем, что в городе Славутич большинство многоквартирных жилых домов панельные, все стены домов, в том числе и внутренние, являются несущими.

А теперь рассмотрим, что такое реконструкция.

Реконструкцияпроведение строительных работ в целях изменения существующих техникоэкономических показателей объекта и повышения эффективности его использования, предусматривающих: реорганизацию объекта, изменение габаритов и технических показателей, капитальное строительство, пристройки, надстройки, разборка и усиление несущих конструкций, строительство и реконструкция инженерных систем и коммуникаций. К реконструкции жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах панельного типа относится:

увеличение площади санузла путем объединения ванной и туалета, а также присоединения части коридора;
расширение площади жилых комнат за счет коридоров и вспомогательных помещений;
устройство кухнистоловой из комнаты и смежной с ней кухни;
прорезка проемов в стенах между комнатами;
перенос дверного проема в квартиру;
демонтаж подоконной части стены комнаты для устройства прохода на балкон.

Право на реконструкцию жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах имеют юридические лица, физические лицапредприниматели и граждане, которые являются собственниками таких помещений, только на основании проекта и разрешительных документов на выполнение строительных работ. Оформление разрешительных документов на выполнение строительных работ по реконструкции и принятия законченного строительством объекта в эксплуатацию осуществляется Инспекцией государственного архитектурностроительного контроля в Киевской области. Реконструкция квартир и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах в случае изменения фасада осуществляется при наличии проекта комплексной реконструкции всего жилого дома.

В процессе проведения строительных работ по реконструкции жилых и нежилых помещений многоквартирных жилых домов запрещено:

увеличивать площадь санузлов, ванных комнат за счет жилых помещений;
объединять лоджии и балконы с другими помещениями путем демонтажа внешних стен;
переносить на лоджии и балконы батареи центрального отопления;
объединять квартиры по вертикали с полным или даже частичным демонтажем межэтажных перекрытий;
демонтировать вентиляционные каналы и короба;
создавать пристройки к квартирам, расположенным на первых этажах многоэтажных домов.